Kira sözleşmesi rızai sözleşmelerden olup kira sözleşmesinin kurulabilmesi için sözleşme taraflarının mutabık kalması kafidir. Kira sözleşmesi ile kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını ya da kullanıla ile beraber o şeyden yararlanılmasını kiracıya bıraktığını ifade eder. Kiraya verenin bu eylemi karşılığında kiracının da belirli bir bedel ödemesi gerekir. Kira sözleşmesi herhangi bir şekil şarta bağlı değildir. Bununla birlikte, kiralananın kiracıya verilebilmesi için sözleşmenin kurulmuş olması zaruri değildir.

Kira sözleşmesi hususunda ifade edilmesi yararlı konulardan birisi de kiralananın kim tarafından kiralanabileceği hususudur. Bireyler, kiraya verilen malın yalnızca mal sahibi tarafından kiraya verilebileceğine inanır. Ancak bu inanın, uygulamada sıkça karşılaşılan yaygın yanlışlardandır. Zira kiraya veren kişinin, kiraya konu edilen şeyin maliki olması zorunlu değildir. Bir diğer ifade ile kiralayan her zaman mal sahibi olmayabilir. İfade edildiği üzere kiraya veren eğer kiralananın maliki değilse bu durumda kiralananın maliki, kiraya veren kişinin haklarını kullanma hakkına sahip değildir.

Kira sözleşmesi ile kiralanan şeyin kullanımının, kiraya veren tarafından kiralayana bırakılması gerekir. Buna mukabil kiraya veren de bir bedel elde etmelidir. Kira bedeli, para cinsi itibariyle TL olabileceği gibi farklı para birimlerinde de olabilir. Kira bedeli yalnızca para ile karşılanmayabilir. Para dışında değerlerin de kira bedeli olarak karşılanması kararlaştırılabilir.

Kira bedelinin ödenmesinde zaman kavramı da merak edilir. Kira bedeli, belirli ve düzenli periyotlarda yani dönemli edim şeklinde ödenebileceği gibi tek seferde toptan surette ödenmesi de mümkündür. Ne şekilde ödeneceği tarafların ortak iradesi ile belirlenebilir. Belirli ya da belirsiz bir süre için yapılabilen kira sözleşmesinde kira süresinin ifade edilmemiş olması, sözleşmenin geçerliliğini müspet ya da menfi etkilemez.

Kira sözleşmesinde taraflarca kararlaştırılmış sürenin tamamlanması ile birlikte herhangi bir bildirime gerek duyulmaksızın sonlanan kira sözleşmesi, belirli süreli kira sözleşmesi olarak ifade edilir. Sözleşmenin, belirli süreli nitelikte olabilmesi adına; sözleşme tarafları bu hususta mutabık kalmalı, kira ilişkisi belirli bir süre ile sınırlandırılmalı ve sözleşme taraflarının aralarında kira ilişkisinin belirlenen sürenin dolması ile kendi kendine sonlanacağını ifade etmeleri gereklidir.

Kira Sözleşmesinde Kiraya Verenin Borçları

Kira sözleşmesi ile birlikte kiraya veren bir dizi borç ve yükümlülük altına girer. Kiraya verenin girdiği borçlar şu şekilde ifade edilebilir:

• Kiraya verenin, kiralananı, kira kontratı ile öngörülen şekli ile kullanıma elverişli bir halde teslim etme borcu vardır.
• Kiraya veren, kiralanan şeyin ayıplarından sorumludur.
• Kira veren kişi, üçüncü kişilerce ileri sürülebilecek haklar dolayısıyla da sorumludur.
• Kiraya verenin, kiralananın vergi ve sair yükümlülüklerine katlanmakla yükümlü olduğunu bilmesi gerekir.

İlk maddede ifade edilen hususu etraflıca ifade etmek gerekirse; kiraya veren, kiralananı, kiralayan ile kiraya veren arasında düzenlenen sözleşmede mutabık kalınan şekli ile, kullanıma elverişli hali ile teslim etmekle borçludur. Süreklilik arz eden kira ilişkisi içinde kiralayan da kiralananı, sözleşmede düzenlenenin kullanıma elverişli durumda bulundurmakla borçludur.

İkinci maddede ifade edilen husus ise kiraya verenin, kiralananın ayıplarından sorumlu olacağıdır. Burada ifade edilen ayıptan kasıt; kira kontratı ile hedeflenen kullanıma müsaitliğin tamamen ya da kısmen olmamasıdır. Buradaki ayıbın gizli ayıp olması gerekir. Yani kiralanan, kiracıya teslim edilirken önemli bir ayıbı bulunuyor ise bu durumda kiracı, isterse borçlu temerrüdüne dair hükümlerden istifade edebilir isterse de kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesine dair hükümlerden faydalanabilir.

Kiralanan daha sonradan ayıplı hale gelirse bu durumda kiracı, kiralayandan söz konusu ayıpların giderilmesi talep edebilir. Bununla birlikte ayıpla doğru orantılı olacak şekilde kira bedelinden indirim yapılmasını isteyebilir.

Kiraya veren kişi, üçüncü kişiler tarafından ileri sürülecek haklar itibariyle de sorumludur. Bu takdirde iki sorumluluk mevcuttur. İlk sorumluluk, kiralayanın zapttan sorumluluğu olup bir üçüncü kişinin kiralananda, kiralayanın hakkı ile bağdaşmayan bir hak ileri sürer ise bu takdirde kiraya veren kişinin kiralayanın bildirimi ile birlikte davayı üstlenmek ve kiralayanın maruz kaldığı zararların tümünü gidermekle sorumludur.

Kiraya verenin bir diğer sorumluluğu ise üçüncü kişinin, kira sözleşmesinin kurulmasının ardından üstün hak sahibi olması sorumluluğudur. Kira sözleşmesinin kurulması ile birlikte kiralanan herhangi bir nedenden ötürü el değiştirirse bu durumda kiralanın yeni maliki, kira sözleşmesine taraf olur.

Kira Sözleşmesinde Kiracının Borçları

Kira sözleşmesinin kurulmasıyla beraber kiracı, aşağıda ifade edilen borçların altına girer:

• Kiralayan kişinin kiralananı, sözleşme ile düzenleneceği üzere özen ve hassasiyetle kullanmak durumundadır.
• Kiracının, kiralananın olduğu taşınmazda oturan kimselere ve komşularına karşı saygı gösterme yükümlülüğü bulunur.
• Kiracı, kiralananda bulunan ayıpların giderilmesine ve zarara mani olunmasına dair çalışmalara katlanmakla borçludur. Bu doğrultuda kiracının; bakım, satış veya daha sonraki kiralama için zaruri olduğu nispette, kiraya verenin ve kiraya verenin belirleyeceği üçüncü kişinin, kiralananı görme, gezme ve incelemesine izin vermekle borçlu olduğu bilinmelidir.
• Kiracı, kiralanandan doğan bakım ve temizlik masraflarına katlanma borcu altındadır.
• Kiracı, sözleşme ile düzenlenen kira bedelini eda etme borcu atındadır.

Kiracı, kiralananı kullanma hakkını bir başkasına kısmen ya da tamamen devredebilir. Ancak kiraya verenin bir zarar görmemesi ve kiralananın esaslı bir değişikliğe uğramaması şartı ile devredilebilir. Konut ve çatılı iş yeri kiraları için kiracı, kiraya verenin rızasını almadığı sürece kiralananı bir başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez.

Kira sözleşmesi devredilebilir. Kira ilişkisi devredilirken rızai olmak kaydı ile sözleşmenin bir tarafı, sözleşmeyi tamamıyla bir üçüncü kişiye devredebilir ve bu sayede üçüncü kişi, sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerin sahibi olabilir. Kira sözleşmesinin devrinin geçerli olabilmesi için mevcut kira sözleşmesinin geçerli olması gerekir. Bunun yanı sıra sözleşmenin devrini geçerli kılacak bir diğer faktör olan kiraya verenin rızası da alınmalıdır. Fakat konut kiraları için kiraya verenden bu rızanın alınması şartı bulunmaz. Önemle vurgulamak gerekir ki; çatılı iş yeri kiraları için rıza verme şartı bulunur.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi sözleşmeye taraf olanlardan birinin sözleşme hükümlerine aykırı davranması ile sonlanır. Bu ve sair hallerde sözleşme hükümlerine aykırı davranmayan tarafın, kira sözleşmesini feshetme hakkı mevcuttur. Belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi ise, sözleşmede düzenlenen sürenin tamamlanması ile gerçekleşir.

Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, sözleşmede düzenlenen bir süre bulunmadığı için süre ile birlikte kendiliğinden sona ermez. Belirsiz süreli sözleşmede hem kiracı hem de kiraya veren fesih bildiriminde bulunabilir ve sözleşmeyi sona erdirebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri, usulüne uygun surette yapılan bildirim ile sonlanır. Sözleşmenin arzu edilen dönemde sonlanması adına fesih bildirimi, hem fesih dönemine hem de fesih bildirim süresine bağlı kalınarak gerçekleştirilmelidir.

İfade edildiği üzere oldukça kapsamlı ve detaylı bir husus olan kira kontratı, başta TBK ve ilgili mevzuat olmak üzere hukuka hakim bir avukat nezaretinde hazırlanmalıdır. Bu bir kural olmasa dahi uygulamada görülen hal ve menfaat kayıplarını yaşamamak ve hukuki açıdan muntazam bir kira sözleşmesine sahip olmak için elzemdir. Bu sayede kişi, hak ve menfaatlerini profesyonel bir avukatın güvencesi altına alır.

Kaynak: https://leventsamgar.com/kira-sozlesmesi/